Le locazioni brevi – un’opportunità tra luci e ombre/2

CIVITAVECCHIA – Il soggetto persona fisica che intraprende questa attività deve, quindi, ponderare bene la scelta del regime fiscale da adottare, in quanto non è detto che il regime sostitutivo sia più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria o a quella forfettaria prevista per le imprese minime.

La Conversione in Legge n. 96/2017 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 ha prodotto due effetti rilevanti:

1.la determinazione dell’aliquota sostitutiva del 26%, anziché al 21%, a partire dal secondo immobile locato (seguendo la logica del primo scaglione Irpef);

2.l’integrazione nella disciplina di obblighi fiscali a carico dei soggetti intermediari, che operano nel settore sia direttamente che attraverso la gestione di portali telematici, i quali non avevano finora particolari obblighi fiscali.

In particolare per gli intermediari, che effettuano anche operazioni transnazionali e operano nel mercato europeo, si è dovuti ricorrere alla Corte di Giustizia Europea per imporgli determinati adempimenti fiscali, in quanto questi operatori digitali si appellavano al principio della libera circolazione dei beni e dei servizi.

Oggi a carico degli intermediari, la normativa italiana impone determinati adempimenti quali:

- l’obbligo di collaborazione con l’amministrazione finanziaria, al fine di fornire i dati sugli immobili e sui proprietari;

- L’obbligo di assumere la qualifica di sostituto d’imposta, effettuando una ritenuta a titolo di acconto (del 21%) sui canoni lordi percepiti dal locatore all’atto del pagamento.

Un ulteriore Obbligo, sorto con l’avvento delle locazioni turistiche, ma che ha poi coinvolto tutte le strutture ricettive, riguarda l’assegnazione di un Codice Identificativo Nazionale (c.d. CIN), ai fini della tutela e supervisione, assegnato dal Ministero del Turismo tramite un’apposita procedura automatizzata ad ogni immobile.

Questo codice è inserito nella Banca dati delle strutture ricettive, che è sempre presso il Ministero del Turismo ed è volto ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, alla sicurezza del territorio ed al contrasto di forme irregolari di ospitalità; ma ha anche l’obiettivo di garantire il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità attuato tra diverse banche dati e l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci di offerte di ricettività.

Sia l’obbligo di collaborazione e condivisione dei dati in capo alle piattaforme digitali, che l’adozione di un sistema di controllo centralizzato accessibile tramite il Cin messo a supporto di una Banca Dati, sono stati oggetto di un necessario processo di armonizzazione a livello Europeo. Questo perché gli Stati membri si sono trovati a condividere delle necessità di regolamentazione a fronte di problematiche comuni, quali le criticità legate all’overtourism, alla gentrificazione ed alla desertificazione commerciale.

Ad oggi persiste una forte eterogeneità, sia a livello Europeo che a Livello locale, in quanto i singoli Stati membri adottano proprie misure, più o meno restrittive, in base alle esigenze individuali.

Nel contesto Italiano si percepisce una certa eterogeneità, dovuta al fatto che le regioni hanno un proprio margine di manovra nella gestione del fenomeno e nell’emanazione di disposizioni specifiche che tutelino i residenti dalle criticità citate sopra, creando così delle limitazioni all’attività di locazione Breve.

Per fare alcuni esempi:

Firenze ha adottato una variante al Piano Operativo che vieta l'insediamento di nuove locazioni turistiche brevi nel centro storico tutelato dall’UNESCO.

Venezia ha posto il limite di 120 giorni per l’esercizio dell’attività di locazione turistica; nel caso in cui l’attività dovesse superare la soglia, occorre presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) entro 120 giorni dall'approvazione del regolamento, sottoscrivere un atto d'obbligo che impegna al rispetto delle prescrizioni comunali ed iscriversi ad un apposito registro comunale.

Quando si parla di Locazioni Brevi, si intende intrinsecamente il turismo selvaggio (overtourism), considerato un fenomeno che ha scaturito delle conseguenze impattanti sul piano urbanistico e sociale ed ha poi posto dei dubbi in materia fiscale riguardo alla propria legittimità. Il fenomeno della desertificazione commerciale, invece, secondo gli studi di Confindustria, in 12 anni (dal 2012 al 2024) ha causato in Italia la chiusura di quasi 118 mila negozi al dettaglio e di 23 mila attività di commercio ambulante, in cambio di una ridotta crescita delle attività legate agli alloggi e alla ristorazione.

Per fronteggiare questo problema, nel 2019 è stato compiuto un esperimento; per un breve periodo è stata introdotta la cedolare secca del 21%sui canoni derivanti dai contratti di locazione commerciale, limitatamente a quelli stipulati nel corso di quell’anno e riguardanti immobili commerciali di categoria C/1 aventi una superficie fino a 600 mq.

Rifacendosi a questa esperienza normativo-fiscale, nel 2024ConfEdilizia ha proposto di ampliare la sfera dei soggetti che possono accedere al regime sostitutivo della cedolare secca, al fine vivacizzare l’economia locale, tutelare il commercio al dettaglio dei prodotti Made in Italy e incentivare le esigenze finanziarie dell’erario. Ha suggerito di reintrodurre la misura del 2019 limitandola inizialmente ad alcune casistiche:

-quando l’immobile sia stato sottoposto ad interventi di riqualificazione energetica;

-nei casi in cui il contratto sia stipulato da un conduttore imprenditore under 36;

-quando l’immobile abbia una superfice inferiore ai 200 mq;

-nei casi in cui il locale commerciale sia situato in zone specifiche del territorio comunale, come quelle all’interno dei centri storici in cui bisogna intervenire con più strumenti possibili per limitare la scomparsa dei piccoli esercizi commerciali;

-qualora si avvii nel locale affittato una start up.

Sull’argomento si segnala un’interessante decisione della Corte di Cassazione (sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025), che pur riguardando immobili abitativi potrebbe aprire degli spiragli anche per le locazioni commerciali. I giudici di legittimità hanno ribadito un importante principio già espresso in precedenza: il regime della cedolare secca può essere applicato dal locatore anche quando il conduttore sia un soggetto imprenditore, che stipula un contratto di locazione ad uso abitativo per esigenze abitative proprie o dei propri dipendenti, come nel caso di una società che affitta un immobile per l’abitazione dell’amministratore e della sua famiglia; pronunciandosi così in favore dell’applicazione della misura anche in presenza di controparte impresa.

Di contro, il MEF e l’Agenzia delle Entrate, nonostante le pronunce della Cassazione, non hanno aggiornato le proprie procedure telematiche, né hanno modificato la propria posizione ufficiale, rimanendo su un orientamento restrittivo che causa un’incertezza operativa, anche dovuta al mancato aggiornamento delle procedure telematiche per la registrazione dei contratti e contribuisce ad aggravare la cosiddetta desertificazione commerciale, per la mancanza di incentivi fiscali in favore dei locatori.

Per ora, comunque, la sfera di applicazione della cedolare secca sulle locazioni rimane quella prevista dalla Legge 96 del 2017, ma con una normativa in costante evoluzione rivolta ad un settore ben radicato e in continua espansione, tanto da essere ritenuto di interesse generale e costantemente monitorato dalle associazioni di categoria, che ne promuovono l’applicazione.

In questo contesto di globalizzazione del turismo di massa, che ha introdotto nuovi paradigmi come la dimensione digitale e la sharing economy delineando il nuovo Mercato Unico Digitale, le locazioni brevi hanno generato dei fenomeni urbani come la gentrificazione, il carovita, la desertificazione commerciale e l’overtourism, con ripercussioni negative sulla vivibilità delle città a vocazione turistica ed in particolare sui residenti, pur considerato l’aumento del gettito fiscale per lo Stato.

Si auspica una vera armonizzazione normativa a livello europeo che regoli questo nuovo Mercato Unico Digitale, risolvendo o almeno limitando i numerosi fenomeni negativi prodotti dalla sharing economy delle locazioni turistiche.

Cesare e Mattia Bagherini
Odcec di Civitavecchia