CIVITAVECCHIA – La locazione breve rappresenta una forma di ospitalità alternativa alle classiche forme di ricettività alberghiera ed extra-alberghiera, che nell’ultimo decennio si è diffusa a macchia d’olio in tutta la Penisola (e non solo), tanto da costituire un settore a sé stante che ha indotto a definire una regolamentazione ad hoc, con disposizioni particolari e differenti dalle tipologie di strutture ricettive già regolamentate. Inizialmente, la locazione breve con finalità turisticheera assimilata ai contratti ad uso transitorio, generando incertezze sul piano amministrativo, dichiarativo e fiscale. Oggi, le locazioni brevi sono regolate dall’articolo 4 del Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96. Al primo comma si rinviene la definizione delle locazioni brevi in quei “… contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”. Con questa definizione il legislatore ha centrato tutti i suoi punti fondamentali, contraddistinguendo la locazione breve dalle altre forme di locazioni turistiche ed individuando puntualmente i requisiti e i limiti per l’accesso al regime fiscale opzionale. Innanzitutto occorre individuare il requisito oggettivo, ossia l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo, deve cioè rientrare nella categoria catastale A e precisamente da A/1 a A/11, esclusa la categoria A/10 riservata a uffici e studi privati. Altro fondamentale requisito è quello temporale: il contratto stipulato con il singolo soggetto non deve superare la durata di 30 giorni, considerando l’intero anno solare. Passando al requisito soggettivo, il soggetto al quale fa capo il regime della cedolare secca (sostitutivo dell’imposizione diretta) è solo ed esclusivamente la persona fisica, proprietaria o che detenga l’immobile ad altro titolo, che svolge questa attività non in forma imprenditoriale. L’attività deve, quindi, essere svolta occasionalmente senza un’organizzazione di beni e servizi. Altre limitazioni sono dettate dal numero degli immobili utilizzati per l’attività di locazione breve, che ad oggi sono un massimo di quattro e dal divieto di offrire servizi aggiuntivi, tipici delle strutture ricettive, che comporterebbero una organizzazione di base. Proprio quest’ultimo requisito è centrale per definire il regime fiscale e giuridico da applicare:

•L’attività di Affitti Brevi svolta in forma non imprenditoriale, riguarda persone fisiche che concedono in locazione unità immobiliari in modo occasionale senza organizzazione d’impresa. In questo caso non è necessaria l’apertura della partita IVA, non vi è obbligo di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in via preventiva al SUAP del Comune in cui è ubicato l’immobile), ma è sufficiente una “Comunicazione di alloggio per uso turistico” ai sensi dell'art. 12 bis, comma 4, Regolamento Regionale n.14/2017 (Regione Lazio) ed è applicabile il regime fiscale sostitutivo della cedolare secca.

•Se questa attività, invece, è svolta in modo abituale e organizzato, con fornitura di servizi aggiuntivi (accoglienza, pulizia quotidiana, colazione, ecc.), allora ci si troverà difronte ad un’attività imprenditoriale che necessiterà dell’apertura della partita IVA, con l’adozione di un codice ATECO specifico (55.20.51), della segnalazione preventiva al SUAP del comune in cui è ubicato l’immobile destinato all’attività di locazioni brevi mediante presentazione di S.C.I.A. edovrà rispettare tutti gli adempimenti amministrativi previsti per le strutture ricettive. Infine, non sarà applicabile il regime fiscale sostitutivo della cedolare secca.

Pertanto, a seconda della forma di esercizio degli “Affitti Brevi”, varierà anche il regime fiscale applicabile:

- L’imposta ordinaria IRPEF, con tassazione progressiva dei redditi da locazione, è tipica dell’attività svolta in forma imprenditoriale. Ai canoni sarà applicabile anche l’IVA e l’IRAP ed il titolare sarà soggetto anche a contribuzione INPS prevista per i commercianti.

- L’imposta sostitutiva - cosiddetta Cedolare secca: è il regime agevolato applicabile alle sole persone fisiche, con un’aliquota fissa del 21% e del 26% dal secondo immobile in poi (fino a 4). Sostituisce le imposte irpef, addizionali all’irpef comunali e regionali, nonché l’imposta di Registro e di bollo sull’eventuale registrazione del contratto.

L’accesso alla cedolare secca avviene tramite la compilazione dell’apposita casella in dichiarazione dei redditi, che si trova nel quadro B relativo ai redditi fondiari.

NB: Il regime forfettario previsto per le attività imprenditoriali con ricavi entro gli 85 mila euro può rappresentare una terza via impositiva, prevedendo una tassazione del 15% o del 5% calcolata su una base imponibile ridotta tramite un coefficiente di redditività del 40%. (segue)
Cesare e Mattia Bagherini
Odcec di Civitavecchia