SANTA MARINELLA – Parte della veranda dovrà essere demolita. Il Consiglio di Stato, con sentenza del 30 giugno 2025 (Sezione Settima), ha respinto il ricorso presentato dalla società dei fratelli Quartieri che gestiscono il noto ristorante di Santa Severa “L’Isola del pescatore”, punto di riferimento per attori, calciatori e vip che amano gustare pesce in riva al mare, ai piedi del castello. 

Circa 185 metri quadrati di veranda, con relativo tetto e finestre, dovranno quindi essere abbattuti in quanto ritenuti abusivi.

Un luogo cult che ha portato alla ribalta nazionale l’immagine del castello di Santa Severa rischia di essere raso al suolo. Centinaia gli scatti regalati dal “re di Roma” Francesco Totti, che ama riunirsi con la famiglia e gli amici nel locale dei fratelli Quartieri; manche quelli di tanti politici, fino ad arrivare addirittura ad Angela Merkel, passando per attori come Scamarcio, e attrici come Pilar Fogliati, il regista Paolo Sorrentino, il calciatore Dybala, tanto per citarne alcuni, hanno portato alla ribalta la località di mare a due passi da Roma.

L’iter giudiziario è partito circa cinque anni, vedendo contrapposto il Comune di Santa Marinella  al ristorante dei vip per presunti abusi edilizi ed ampliamenti.

Nel 2020, come si ricorderà, venne ordinato l’abbattimento di alcune opere ritenute abusive, con i titolari del locale che presentarono poi ricorso al Tar del Lazio poi respinto.

I provvedimenti di abbattimento partirono anche a seguito del sopralluogo dei tecnici comunali  con la Capitaneria di porto e la Soprintenenza che rilevarono delle difformità, al punto che venne fatta decadere la concessione demaniale con conseguente ordinanza di abbattimento delle strutture il 20 ottobre 2020.

Sulla stessa linea del Tar ora si è espresso anche il Consiglio di Stato, nonostante i fratelli Quartieri abbiano sempre sostenuto di aver provveduto a rimuovere le parti abusive. Da parte sua, il Comune di Santa Marinella ha sempre contestato la marginalità delle opere rimosse. La struttura contestata sarebbe infatti difforme a quella sanata con condono nel 1999. Secondo quanto riportato dalla sentenza del Consiglio di Stato la superficie accessoria sarebbe stata trasformata ad uso commerciale, divenendo sala ristorante, mentre lo spazio condonato all’epoca sarebbe di fatto diventato l’attuale zona cucina e annessi magazzini.

IL CONTENZIOSO

La Fratelli Quartieri srl sosteneva di aver quasi interamente ottemperato all'ordine di demolizione, rimuovendo le chiusure di una veranda-portico e lasciando solo un "parapetto" che sarebbe essenziale per la sicurezza e rientrerebbe nella sanatoria del 1999, nonostante non fosse graficamente rappresentato. La società aveva inoltre presentato una scia per il ripristino con "miglioramento e sostituzione dei materiali", che era stata respinta dal Comune. Il Tar aveva ritenuto legittimi sia l'ordine di demolizione sia il rigetto della Scia, evidenziando che la tettoia di 185,97 mq era difforme da quella sanata nel 1999, essendo stata chiusa con pareti e finestrature e avendo una copertura diversa. Il parapetto, non contemplato nel titolo in sanatoria, era considerato abusivo. Era stata inoltre confermata la sanzione pecuniaria per l'inottemperanza all'ordine di demolizione. Il Consiglio di Stato ha quindi disposto una verificazione dello stato dei luoghi. La relazione del Verificatore ha confermato che la società ha eseguito le demolizioni relative ai punti da II a XI dell'ordinanza (diverse tettoie, strutture in muratura, cabine docce, pedane e pergole). Tuttavia, il Verificatore avrebbe accertato che non è stata ottemperata la demolizione richiesta al punto I dell'ordinanza.

I RILIEVI DEL CONSIGLIO DI STATO
Il Consiglio di Stato ha condiviso pienamente le conclusioni del Verificatore, rilevando che:
* La struttura delle pareti perimetrali (il "parapetto") è rimasta sostanzialmente inalterata, con le finestre in legno sostituite da tende in materiale plastico trasparente. Tali pareti non hanno un'altezza sufficiente (inferiore a 100 cm) per fungere da barriera di sicurezza, ma piuttosto contribuiscono a chiudere l'area e a generare un volume aggiuntivo non assentito.
* La copertura della tettoia (costituita da orditura, tavolato e guaina) non è stata rimossa, non ripristinando la configurazione leggera e più bassa prevista dalla sanatoria.
* La destinazione d'uso è difforme: l'area di 185,97 mq, definita "superficie accessoria" nella sanatoria del 1999, è di fatto utilizzata come unica sala ristorante, mentre la "superficie utile" (165,35 mq) è adibita a servizi (cucina, magazzini, celle frigorifere, ecc.), ampliando di fatto la superficie commerciale in modo non consentito.
* Le tesi dell'appellante circa la funzione di sicurezza del parapetto e la sua inclusione implicita nella sanatoria sono state ritenute infondate e contraddittorie. La mancata rappresentazione del parapetto nei grafici di progetto è un elemento preclusivo, e la giurisprudenza richiede un'interpretazione letterale degli atti amministrativi. Normative invocate dalla società (D.P.R. n. 380/2001, art. 34-bis, e L. Reg. Toscana n. 65/2014) sono state giudicate inconferenti o non applicabili territorialmente.
* L'autorizzazione di agibilità del 2001 e l'autorizzazione dell'Agenzia delle Dogane del 2005 non possono integrare il contenuto della concessione in sanatoria del 1999. Anche l'antichità del parapetto non ne legittima la funzione di sicurezza, ma suggerisce piuttosto la sua vocazione a formare un volume aggiuntivo.
* L'idoneità dell'opera a formare un volume non assentito esclude la possibilità di applicare una mera sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria.
* Il punto XI dell'ordinanza, relativo all'“assito a sostegno della fondazione della veranda”, include l'intera porzione di sostegno in materiale pietroso che ricade sul pubblico demanio marittimo, non solo le assi di legno, in quanto l'ingombro sull'area demaniale è dato dalla porzione nel suo complesso.
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado, con spese compensate tra le parti ad eccezione del compenso del Verificatore, posto a carico della società appellante.
Demolizioni ancora da effettuare
Sulla base delle risultanze della verificazione e della conferma del Consiglio di Stato, le opere che la Fratelli Quartieri S.r.l. deve ancora demolire, in quanto abusive e non rimosse, sono quelle indicate al punto I dell'ordinanza di demolizione n. 4/2020 e una parte del punto XI:
* Tutte le pareti perimetrali della tettoia (attualmente sala ristorante), ovvero la struttura delimitata dal "parapetto" (le assi di legno verticali che chiudono l'area) e dalla finestratura (ora tende in materiale rigido/plastico trasparente). Queste chiusure creano un volume aggiuntivo non assentito.
* L'attuale copertura della tettoia, inclusa l'orditura primaria e secondaria, il tavolato e la guaina impermeabilizzante. Deve essere ripristinata la configurazione leggera e più bassa, come previsto nei grafici del condono del 1999.
* La porzione in materiale pietroso dello spigolo meridionale del basamento dell'assito a sostegno della fondazione della veranda (parte del punto XI), che ricade sul pubblico demanio marittimo.
In sintesi, la maggior parte delle demolizioni si concentra sulla tettoia del ristorante, che deve essere ripristinata come struttura aperta e leggera, oltre a una piccola porzione di un basamento sul demanio.

Abusi Specifici da Rimuovere (Dettagli di Dimensioni e Superfici)
Le opere che devono essere demolite sono quelle non conformi a quanto assentito con la concessione in sanatoria del 1999 e che il Verificatore ha accertato non essere state rimosse. Queste corrispondono principalmente al punto I e, per una piccola parte, al punto XI dell'ordinanza di demolizione n. 4/2020:
* Punto I - Opere relative alla Tettoia/Sala Ristorante (Superficie di circa 185,97 mq):
o Pareti perimetrali: Le assi di legno poste in verticale che formano le pareti perimetrali della tettoia (ora sala ristorante). Il Verificatore ha accertato che queste non svolgono la funzione di parapetto di sicurezza (avendo un'altezza di almeno 10 cm inferiore ai 100 cm minimi richiesti dalla normativa per la sicurezza) e che la loro conformazione e configurazione servono a chiudere l'area, creando un volume aggiuntivo a scopo commerciale. Anche le tende in materiale rigido/plastico trasparente (cristal), che hanno sostituito le precedenti finestrature in legno, contribuiscono a questa chiusura volumetrica e rientrano nell'abuso da rimuovere.
o Copertura: L'attuale copertura della tettoia, costituita da orditura primaria e secondaria, tavolato e guaina impermeabilizzante. Questa copertura è considerata abusiva in quanto non ha ripristinato la configurazione precedente di tipo leggero e con imposta più bassa, come previsto dai grafici del condono del 1999.
L'intera area di 185,97 mq definita come "superficie accessoria" nella concessione in sanatoria del 1999, e attualmente utilizzata come unica sala ristorante, deve essere riportata allo stato originario di struttura aperta e leggera.
* Punto XI - Porzione del Sostegno della Fondazione della Veranda:
o Porzione in materiale pietroso: La intera porzione del sostegno (in materiale pietroso) dello spigolo meridionale del basamento dell'assito a sostegno della fondazione della veranda. Questa porzione, con una superficie di circa 2,91 mq, ricade sul pubblico demanio marittimo ed è tuttora esistente e non rimossa.

©RIPRODUZIONE RISERVATA