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I mutui, piccola guida per conoscerli e scegliere bene

Fissi, variabili, con limite o senza, le soluzioni per finanziare l’acquisto di casa sono sempre più raffinate e attente alla tutela dei bilanci familiari

Italiani popolo di santi, inventori, navigatori e proprietari di casa e se è vero che il 68,5% dei compatrioti possiede una casa, il confronto con un mutuo immobiliare è un appuntamento inevitabile per la stragrande maggioranza degli abitanti del Belpaese. Ma sceglierlo e orientarsi fra tassi fissi, variabili, limitati, con spese, senza spese è cosa tutt’altro che semplice.
Iniziamo da qui, quindi, un piccolo viaggio nell’universo dei mutui immobiliari, alla scoperta delle cose principali e più importanti da sapere per scegliere bene.
Cos’è un mutuo?
Innanzitutto val la pena fissare una definizione. Secondo la legge il mutuo è un contratto di prestito che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo entro un determinato tempo e secondo modalità concordate. Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un'ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario. Va ricordato che il mutuo è un atto pubblico come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio, che iscriverà anche l’ipoteca. La forma dell'atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato (mettendolo in vendita) senza bisogno di ottenere una sentenza del giudice.
Un mutuo quindi ha una serie di aspetti immutabili: la necessità di iscrivere un’ipoteca, l’intervento di un notaio, il costituire titolo esecutivo, l’applicazione di un interesse passivo. Ma sugli aspetti più finanziari la possibilità scelta è ampia.
Il tasso d’interesse
Partiamo proprio dal tasso che può essere fisso, variabile o misto. Il tasso fisso ovviamente non varia durante tutta la durata del prestito. Viene calcolato facendo riferimento all'EurIRS (Euro Interest Rate Swap), rilevato e diffuso tra le banche operanti nell'Unione Monetaria Europea.
Il tasso variabile invece varia seguendo i tassi di riferimento del mercato monetario. Il tasso di riferimento è l'EuRIBOR (Euro Interbank Offered Rate), rilevato trimestralmente e diffuso tra le banche operanti nell’Unione Monetaria Europea.
Infine il tasso misto si ha quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, il tipo di tasso applicato inizialmente, scegliendo tra tasso fisso e variabile.
  
La scelta del tasso giusto è assolutamente soggettiva ma fra i due, ovviamente il fisso è quello meno rischioso in assoluto: si decide all’atto della stipula e non cambierà più. È possibile sapere quindi con esattezza quanto si spenderà ogni mese, quanto costerà l’intero finanziamento. Tutto sotto controllo, quindi ma, ovviamente, a un costo maggiore. Il tasso fisso, proprio perché deve cercare d’inglobare le variazioni del costo del denaro degli anni futuri è decisamente più alto di quello variabile.
Viceversa il tasso variabile si adatta ai cambiamenti del costo del denaro e può subire rialzi piuttosto decisi, che incidono sull’ammontare delle rate. Si tratta di una soluzione che gode di costi finanziari inferiori ma che espone a rischi non controllabili e che quindi andrebbe scelta solo da chi è in grado di fronteggiare repentini e decisi aumenti delle rate.
Esistono poi le soluzioni a tasso misto, ovvero mutui durante i quali è possibile scegliere, a scadenze precise o quando decide il cliente, di cambiare il tasso da fisso a variabile o viceversa.
Lo spread
Oltre al tasso d’interesse, ogni mutuo prevede anche lo spread, ovvero il margine di guadagno della banca. L’istituto di credito, infatti “acquista” il denaro che presterà al mutuatario sul mercato interbancario. Questi fondi hanno una quotazione che è proprio l’euribor, ovvero il tasso d’interesse che poi pagherà il mutuatario. Se chi accende un mutuo pagasse solo l’interesse, la banca non ne trarrebbe alcun guadagno, così viene applicato un costo ulteriore, dal mezzo punto percentuale in su, che è proprio il margine di guadagno dell’istituto di credito.
Il piano d’ammortamento
Il piano d’ammortamento riassume il “percorso” di rientro del debito, quindi numero di rate e loro composizione, fra quota interessi e quota capitale. In genere si usa il sistema “alla francese” che prevede che la rata sia composta proprio da una quota di capitale e una d'interessi. Nel caso di mutuo a tasso fisso le rate sono tutte uguali, mentre nel caso di mutuo variabile possono aumentare o diminuire a seconda dell'andamento del tasso. Le quote che compongono la rata sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi. Questo vuol dire che inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.
I costi del mutuo
La componente fondamentale che costituisce il costo del mutuo è rappresentata ovviamente dagli interessi sul capitale preso a prestito ma esistono anche altre “voci”. Fra queste le spese notarili. La parcella cambia a seconda del valore dell'iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito (per scaglioni) che, di norma, è il doppio dell'importo finanziato con il mutuo.
La banca, poi, puoi far pagare le spese di istruttoria della pratica e, in caso di intervento di un perito per stimare il corretto valore commerciale dell'immobile, anche delle spese di perizia. Sempre la banca chiede la stipula di un’assicurazione sull’immobile e, a volte, sulla vita del mutuatario. 
Infine i costi previsti dalla legge. E’ dovuta, infatti, un’imposta sostitutiva pari allo 0,25%, se si tratta di mutui sulla prima casa concessi a persone fisiche che non utilizzano il finanziamento all'interno della loro attività imprenditoriale.
A seconda della banca e del tipo di mutuo scelto possono essere richiesti anche: la penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale, spese d'incasso della rata, spese di tenuta conto, spese di consenso alla cancellazione dell'ipoteca, spese di comunicazione.
Come si sceglie un mutuo
Riassumendo la scelta di un mutuo può avvenire “gestendo” l’importo da richiedere, decidendo a quale tipo di tasso e per quanto tempo, il tutto, ovviamente, tenendo d’occhio i costi. Il vero terreno di concorrenza fra le banche, oltre ai costi (lo spread, i costi accessori) è sicuramente il “margine di manovra” che il mutuo offre riguardo gli interessi. Per togliere i clienti dall’imbarazzo di dover scegliere fra un oneroso tasso fisso e un pericolo tasso variabile, sempre più istituti stanno offrendo mutui che permettono di cambiare “in corsa” da fisso a variabile e viceversa oppure che offrono un limite verso l’alto oltre il quale il tasso – e quindi la rata - non possa andare.
Fra queste offerte, val la pena segnalare, per esempio il Mutuo opzione sicura lanciato da poco da UniCredit, la soluzione che offre la maggiore flessibilità possibile in questo momento sul mercato, poiché durante la vita del mutuo, il cliente potrà decidere liberamente di passare dal mutuo tasso fisso al mutuo tasso variabile e viceversa, senza costi aggiuntivi e senza alcuna limitazione.
L’importo minimo erogabile è di 30 mila euro, ed è finanziabile l’80% del valore dell’immobile da acquistare, con un piano di ammortamento da 5 a 30 anni. Ogni volta che il tasso di riferimento è in scadenza (variabile ogni anno, fisso 90 giorni prima della scadenza), il cliente potrà scegliere tranquillamente se cambiare o meno il tipo di tasso. Nel caso in cui si abbia un variabile e la rata subisse un aumento almeno del 20%, la banca stessa avviserà immediatamente il cliente per dargli la possibilità di cambiare subito il tipo di tasso, passando a quello fisso.
Come è chiaro questa offerta, come quelle simili degli altri istituti, mettono al riparo i bilanci familiari da drammatiche sorprese legate ad improvvisi aumenti dei tassi d’interesse e inoltre permettono di mantenere i costi del finanziamento il più bassi possibile. E in questo senso, più è flessibile la possibilità di scegliere più si riesce a tenere sotto controllo il costo complessivo del finanziamento.  

(31 May 2010)

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